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文/黄国辉
摘 要:物业管理是顺应房地产开发而派生的产物,它作为房地产商品的消费环节,是房地产开发的延续和完善。随房地产市场的规范发展及买方市场的全面进入,物业管理服务将不再是单纯的售后服务,它将贯穿于房地产开发的全过程,成为房地产开发经营的主角。
房地产开发活动兼跨生产与流通两个领域,是一项复杂的系统工程。根据我国现行的基本建设程序,房地产开发过程可分为四阶段,即决策立项阶段、前期阶段、建设阶段和营销阶段,这在一定程度上降低了市场风险,提高了基本建设项目的经济效益。由于认识上的误区,物业管理被狭义地作为房产开发的后续环节,在房产开发过程中一般不受重视,虽有部分物管企业也开展了物业管理的早期介入工作,但从物业管理进入的范围和实际效果看都是较小的。由此引发的问题突出表现在房产开发的各阶段。如决策立项阶段,出于缺少物业管理的桥梁作用,开发商市场调研不深入,房产供应与市场实际需求脱节造成后期房产滞销;前期阶段由于缺少物业管理介入,规划重硬件设计轻后期物业管理配套考虑,造成规划与实际使用不符;建设阶段,由于缺少物业管理参与,造成工程移交缺乏连续性,后期维护困难;营销阶段,追求短期开发利润,售后服务意识不强等。
本文拟就房产开发的四阶段中如何发挥物业管理的指导作用,提高房产开发效益作一探讨。
一、决策立项阶段引入物业管理有利于把握市场动向,减少决策的盲目性
当前,人们对物业管理的要求越来越高,物业管理作为楼盘销售卖点的地位也越来越凸现,房地产开发商对物业管理也越来越重视。一些有远见的房地产开发商从房地产开发的最早阶段———房地产立项阶段就聘请物业管理公司全程介入。事实证明,物业管理企业在房地产立项阶段介入效果最佳。对一个房地产项目来说,立项阶段特别重要。因为房地产建设有一千相当长的周期.
而且市场变化快,市场竞争
激烈。所以,如果能对一个项目进行前瞻性的研究,用超前性的战略眼光,准确地把握市场,该项目才有可能按既定的计划实施下去,最后获得成功。作为商品的房屋单价高、投资大,具有不可移动性,与普通日用品有明显的区别。如果产品定型后,与消费者的需求错位,将很难采取补救措施。以高档住宅为例,产品定位错误后,补救措施不外乎降价销售、重新拆改。针对户型的缺欠而重新拆改一般是难以弥补的。销售价格降低后,成功人士不会因为价格降低而购买自己不理想的房屋。另一方面,豪宅户型面积大、总价高,一般消费者又没有能力购买。因此,精确的市场定位是非常重要的,如何把握目标消费群的心理需求,获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标,而这正是物业管理企业的强项。物业管理企业直接与业主打交道,他们对物业销售的定位、业主的需求、业主对物业管理的要求等,有较深刻的认识和了解。在日常工作中,物业管理者与消费者面对面,时刻保持紧密联系,可以随时倾听产品使用者对楼房软、硬件等各方面的评价,在长期的专业服务中积累了较强的专业感性认识。物业管理的参与有助于修正市场定位,改进产品的设计和服务,使之更鲜明、更有利、更能打动人心,就这一点而言,物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外的经验和国内的发展趋势来看,已有一些开发商把物业管理作为房地产的营销流程,让它们直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等,从而更有效的把握市场脉搏,迎合市场需求。如果物业管理企业能在房地产立项阶段介入,那么物业管理企业就会从楼盘的定位、从物业管理的角度、从准业主的角度为房地产开发商提供很多有益的建议和策划方案,至少可在物业管理智能化系统的设计、设备的选型等一些细节方面为房地产开发商出谋划策,从而增加楼盘的综合素质,增加楼盘的卖点,也为日后的物业管理打下良好的基础。
二、前期阶段物业管理介入有利于设计的优化、减少物业管理后遗症
规划设计是房产开发的源头,物业管理应积极介入前期物业规划设计阶段。一方面因为规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的制约因素;另一方面,在市场经济的大潮中,房地产开发企业要保持自己产品的竞争力必须具有超前意识。所谓的超前意识,就是要从高点起步,充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化,不仅要重视房屋本身的工程质量,更应考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。物业管理规划与建筑规划的不同之处在于:各自所站的角度不同。我们发现,大多数建筑设计院在规划设计时,未能充分或准确考虑日后的物业管理,给住户造成了麻烦,给物业管理公司带来了不便甚至困难。比如,空调机的安装与排水考虑失误,造成影响制冷效果或装修困难;铁围栏及其他铁制材料的过多使用,造成日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理问题考虑欠缺。同时由于物业管理公司熟知这些问题,因而才能在这方面提出专业意见。在规划的初期就积极引进物业管理观念,让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动,将对整体项目质素的提高大有裨益。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间,但其使用时间却是几十年甚至上百年。这期间,科学的发展、技术的进步、经济的增长,生活水平的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。再者,以往的房地产设计人员仅从设计技术的角度考虑问题,往往忽视了以后的管理和使用问题。比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的,但是沿海地区都有台风季节,台风夹着暴雨,就可能会使槽内浸水,并倒灌进屋,因此必须对平口槽进行改进,变成外低内高,就可有效防止进水。又如现在每栋楼宇在设计中都预留空调、脱排油烟机的位置,但由于科学技术的发展,产品的更新换代,设计的预留位置常常会不适用。而上述问题有经验的物业管理却十分清楚,因此物业管理应积极介入项目设计阶段的相关工作。一则反映以后专业化物业管理得以顺利满足各种需求;二则从业主或使用人的角度,凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷,对物业的规划设计进行审视,对不适之处提出修改方案,以优化、完善设计中的细节,避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。
三、建设阶段物业管理参与有利于工程质量的优化,减少后期维护难度
一些热销楼盘发展商曾明文规定:”规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施,施工结算没有物业管理单位签字不能付款,让物业管理全方位地参与项目的质量监督”。物业管理企业在物业修建过程中站在业主的角度,对物业的整体施工质量进行了认真的监督。物业管理公司与专业监理公司不同,监理公司与开发商是合同关系,工程验收一旦结束,就不再有任何的后续服务。而物业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题,提供的是一种”长效服务”,必须为以后的维修服务着想。过去的商品房开发,工程建设阶段物业管理企业不介入,加之滞后的物业管理大都由开发企业派生的物业管理企业实施管理,因而,即使到了商品房进入物业管理企业接收验收阶段,也多是马马虎虎,给后期的日常管理埋下隐缓。因此,物业管理公司必须参与工程建设活动,了解该物业的内部结构、管线布置,甚至所用建材,这样才能开展后续服务工作。与此同时,结合物业管理经验,能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。例如,针对顶层、卫生间、厨房漏水问题,分析成因提出工程建议。另外,物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说,使工程多了一份质量保证,同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性,为开发商节省了时间,有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉。
四、营销阶段做好售后服务,打造物业管理品牌促进房产销售
物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。近年来,随着生活水平的日益提高,人们的居住观念也发生了很大变化,住房不再仅是遮风避雨的场所,而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子,还有管理和服务。随着房地产市场逐步走向理性和成熟,在新一轮经济周期里,房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争,功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评论,目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20
%～30 %
,而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣,作为投资和消费的重要选择因素。有这样一个论断:“昨天购房是选地段、选价格、今天购房是选环境、选配套、明天购房就是选物业管理了”。部分先知,精明的开发商已意识到这一点,并已逐步开始将小区物业管理做为一个全新的卖点大包装,同时这也就为物业管理企业与潜在业主间的信息交流创造了客观条。
为了配合销售,物业管理专家应该在全面销售前完成的工作是:
(1)
明确服务内容;
(2)
明确设备配置;
(3)
确定组织架构;
(4)
明确财务预算(即收费标准)
; (5)
完成管理份额计算;
(6)
完成所有合同文本。这一系列工作的完成,通常需要两到三个月的时间。只有如此,不能把一般意义上的”售后服务”工作做好。对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行及时有效地维护、修缮与整治,并向星级物业管理看齐,不断提高服务档次与品味。由此来打造物业管理品牌,以服务促进房产销售,实现房产经济效益、环境效益和社会效益的统一。
物业管理是房地产开发的延伸,从近年的情况看,在房地产开发中将发挥越来越重要的作用,甚至成为企业经营的品牌。如让消费者信赖的中海外、万科地产除了有成功的开发经验外,很大程度也归功于物业管理的品牌。这里必须要说明的是,上述作用是物业管理贯穿在整个房产开发过程中取得的,可以说物业管理在房产开发中起到了承上启下的主导作用。
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